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2018-10-19 01:46 来源:维基百科

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一二线城市房租上涨,对海南楼市影响怎么样?

来源:鑫阅房网   时间:2018-10-19 09:56

    最近“一线城市房租大涨”的消息牵动人心。据中国房价行情网统计数据显示,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。

    涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

    租金上涨的原因是什么?除了往年大家公认的6、7、8月是租房高峰期,价格水涨船高之外,今年还有一个重要因素也进入了公众视野,那就是长租公寓运营商的资本炒作。

    一位房东发帖称:自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,在自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方拼命争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。

    长租公寓一开始进入大众的生活,其出发点是好的,解决了短租房频繁搬家、随意涨价的痛点,并且因为有知名、权威的运营商管理,也更能保障租户的合法权益。

    因此,当长租公寓这个概念出世时,不仅受到群众的追捧,而且也得到国家的热衷支持,这与十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,以及“让全体人民住有所居”的目标不谋而合。

    在近日出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中也是鼓励发展租赁市场:

    鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务:支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产。

    支持和规范个人出租住房:落实鼓励个人出租住房的优惠政策,鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为,支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

    目前开发商拿地都有一定的自持比例用于出租,长租公寓供给量充足,市场前景广阔。但资本逐利,由于租赁市场的大发展,资本介入炒作。仅2018年拿到融资的长租公寓的运营商便有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等几家,而2017年底拿到融资的也有多家,尤其几笔上亿规模的融资更是引发了租赁市场的"狂欢"。在资本的青睐下,长租公寓运营商在报价上相互抬杠、垄断房源,放大了供需紧张现象,最终抬高了房租。

    房租涨幅过大,引发监管部门关注,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”,整治长租市场。

    但值得一提的是,政府部门只能整治租赁市场乱象,抑制资本介入炒作,而一二线城市房租上涨,已是势不可挡。

    一方面,一二线城市的房价越来越高,中国人首次买房的平均时间已经往后推迟了,大学毕业十几年甚至更长时间都在选择租房,市场需求在增大。

    另一方面,一线城市的房屋租售比过低。目前一线城市的房屋平均在1:600~700之间,而国际上公认的合理的房屋租售比在1:200之间,要想让租售比回归正常区间,房价下降是小概率,只能提高房租。这说明房租还有上涨的空间。

    既有庞大的市场需求量,又有可观的发展前景,资本涌入炒作租赁市场就不难理解,只是房租上涨对人们的影响意义深远。

    近年来房价的上涨已经确定性地将部分人挡在了买房的门槛之外。且房产交易中连环交易的比重较大,这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资,而没有买房的人将越来越无法‘上车’,只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。如今一二线城市房租大涨,本来就已经买不起房了那一部分人,现在再租不起房,只能逃离一二线城市。

    另外,房价和房租有着天然的传导机制,两者走势高度相关。因此,如果房租持续大幅上涨,那么在房价租金比超出合理的范围之外、租房不再“划算”时,势必会有更多人会选择买房,这会在一定程度上助推房价的上行。

    除此之外,一二线房租上涨,很大程度上会蔓延到普通三四线城市。那么,作为季节性住房租赁市场的海南,又将会有怎样的影响?

    海南的住房租赁市场具有明显的季节性特征。随着老龄化趋势的加剧,每年冬天到海南过冬的“候鸟”老人正在逐年增加,加上今年4月海南的全域限购政策,冬季各大景区、沙滩的住房租赁市场将会掀起新一轮的火热。

    但这仅仅限于入冬前后几个月,总体来说,海南的租金水平低,租赁市场发展也较为合理。

    据中国房价行情网数据显示,海口租金水平为34.6元/月/㎡,以一个40㎡的一室一厅为例,每月租金为1384元,远低于一线城市的74.48元/月/㎡(上海)。此外,根据网易整理的海口各大片区的租房价格发现,低于1000元/月的一居室房源也不少。

    ▲海口租房价格一览(数据或有偏差,以实际为准)

    另外,海口“三年棚改”计划遇上国开行暂时回收PSL审批权限,也给了海口城中村更多喘息的时间,拆迁推动房租上涨的情况暂时缓解。

    此外,海南流动人口少,租金上涨动力不足。以海口为例,据统计,截至2017年3月,海口流动人口35.25万人,占总人口比重15.63%。流动人口不足意味着租赁市场需求端乏力,所以说判断海南未来的租金涨幅如何,主要还得看“百万人才进海南”战略引进人才的效果。

    流动人口少,城中村租赁市场供给充足,海南不具备长租公寓的炒作条件。自建设自由贸易港后,海南十二个重点产业发展稳中有进,租金上涨是大势所趋,但没有资本介入炒作的海南租赁市场,将会健康平稳发展。

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